華為的成長煩惱：“大腦”留在深圳 “肢體”搬到東莞？

　　于是在廣東，深圳坂田和東莞松山湖就形成了華為相對集中的基地。華為的供應商因為同樣受到深圳寶安租金和人力成本上漲的壓力，也跟著往深圳旁邊的東莞和惠州遷移，部分供應商同樣選擇落戶在松山湖。

　　可見，華為對子公司的選址“牽一發(fā)而動全身”。“既然選擇了松山湖，就肯定要聚焦一點。”據(jù)悉，現(xiàn)在終端的制造業(yè)務已經(jīng)在松山湖運作，未來還有研發(fā)等業(yè)務。

　　深圳的“土地包袱”

　　據(jù)了解，松山湖園區(qū)容積率為0.8，而華為終端項目所在地地塊容積率為0.5-0.8。“低容積率是建工業(yè)廠房的需要，因為要建工業(yè)設施、安全設備，容積率就高不了。”一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋。

　　然而，對于華為總部所在地、深圳龍崗區(qū)來說，其產(chǎn)業(yè)空間正進入緊縮期。

　　今年五月初，龍崗區(qū)在其發(fā)布的企業(yè)創(chuàng)新能力分析報告中指出：“在勞動力和土地要素全面緊縮，傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)濟增長模式變得舉步維艱，龍崗區(qū)亟需通過創(chuàng)新提高生產(chǎn)力，提高人均和地均產(chǎn)出效益，降低經(jīng)濟增長對勞動力和土地的依賴程度。”

　　當?shù)卣e極研究拆除重建其舊工業(yè)區(qū)，做二次開發(fā)，以提高空間利用率和土地產(chǎn)出率。思路主要是，提高地塊容積率。

　　調(diào)查顯示，龍崗現(xiàn)有889個工業(yè)區(qū)，總占地面積80.5平方公里，規(guī)劃保留為產(chǎn)業(yè)用地42.2平方公里，涉及514個工業(yè)區(qū)。其中，適合改造升級的工業(yè)區(qū)共373個。

　　龍崗區(qū)方面指出，這些工業(yè)區(qū)容積率在1-2之間的用地占比56.8%，平均容積率約為1.3，“容積率偏低，提升空間大”。

　　龍崗區(qū)相關表示，拆除重建類“工改工”的主要政策包括四個方面：其中，提高開發(fā)強度提高指“新型產(chǎn)業(yè)用地容積率上限可達6.0，物流用地容積率上限可達4.0”。

　　據(jù)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，“這么高的容積率，是高樓林立的CBD的模樣。”這與華為終端公司所需要的低密度工業(yè)用地，背道而馳。

　　與此同時，片區(qū)內(nèi)配套設施更新速度慢，也造成了交通等方面的難題。

　　華為消費者BG(BusinessGroup)CEO余承東今年4月在朋友圈里談到道路擁堵問題：“早晨6點45分出發(fā)，7點10分左右就可到公司了，冬天早晨車更少。如果七點鐘之后出發(fā)，需要一個多小時。很多人建議消費者BG早晨7點30上班，不知大家意見如何?”

　　“深圳許多的工業(yè)用地都是舊改而來。就城市建設而言，東莞并沒有這個包袱。”上述了解深圳舊改的業(yè)內(nèi)人士說。

　　土地的產(chǎn)值與成本

　　一位被安排到華為大學(高端培訓中心)工作的新員工透露，公司告知，三年后其所在部門會搬遷到松山湖，該員工認為“人均占用空間比較大的部門，是很適合搬到松山湖的。”

　　地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科同樣選擇在松山湖建設其住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，占地200畝。“當時我們是首選深圳，因為萬科是深圳的企業(yè)，但是深圳能批下來的產(chǎn)業(yè)用地太少，沒有談到合適的。”萬科建筑研究中心內(nèi)部人士介紹。

　　人均產(chǎn)值和用地成本，是企業(yè)判斷旗下部門在不同城市區(qū)域布局的重要依據(jù)。

　　前述龍崗區(qū)用地的窘境，是深圳市的一個縮影。中金公司在5月23日發(fā)布的研報中稱深圳國土面積只有1997平方公里，只有上海的1/3,、廣州的1/4、北京的1/8，相當于一個普通縣城規(guī)模。

　　按照中金公司的統(tǒng)計，2015年，深圳每平方公里的單位土地面積產(chǎn)出GDP8.76億，比上海高出一倍有余，較之北京的1.4億更是多出五倍多。

　　深圳新增建設用地有限，這個現(xiàn)實決定了深圳的土地成本居高不下。其居住用途的土地價格僅次于北京，而工業(yè)用地價格則為最高，達到近3500元/m2。